Kalkulator kredytu hipotecznego

Policz ratę, koszty startowe i całkowity koszt kredytu hipotecznego w 10 bankach — na tych samych założeniach dla każdego banku, z aktualnych tabel marż. I sprawdź rzecz, której nie pokaże Ci żadna porównywarka: co zrobi z Twoją ratą WIBOR, jeśli powtórzy własną historię — ze szczytem z 2022 roku włącznie.

Jak liczę — i dlaczego te liczby różnią się od reklam

Reklama pokazuje najniższą możliwą stawkę. Ja liczę tak, jak bank policzy Ciebie: z siatki marż zależnej od LTV (a w PKO BP i Pekao także od kwoty), z prowizją, wyceną nieruchomości i ubezpieczeniami — z ich rzeczywistym naliczaniem. Część składek jest jednorazowa, część miesięczna od malejącego salda, część roczna. To właśnie te drobne pozycje robią różnicę kilkudziesięciu tysięcy złotych między bankami o niemal identycznym oprocentowaniu.

Każdy wiersz to oferta wzorcowa z pełnym standardowym cross-sellem — czyli warunki dla klienta, który zakłada konto z wpływami i bierze wymagane ubezpieczenia. Taką ofertę dostaniesz w symulacji u eksperta i taką najczęściej podpisują moi klienci. Bez cross-sellu marże są wyższe; to też policzę, ale już na rozmowie, na Twoim konkretnym przypadku.

Jedna uwaga o nazwach, bo banki lubią tu mieszać: „koszt całkowity” w tabeli to odsetki plus prowizje i ubezpieczenia — bez pożyczonego kapitału. To nie jest „kwota do spłaty” (ta zawiera też kapitał). Dzięki temu widzisz, ile naprawdę płacisz bankowi za kredyt, a nie sumę, w której 400 tysięcy pożyczki zamazuje różnice między ofertami.

W zestawieniu jest 10 banków: Alior Bank, Bank Millennium, Bank Pekao S.A., BNP Paribas, BOŚ Bank, Erste Bank, ING Bank Śląski, mBank, PKO BP i VeloBank. Tam, gdzie widzisz „brak oferty”, bank po prostu nie prowadzi danego typu oprocentowania albo nie publikuje stawki w tabelach, na których pracuję. Wolę pokazać brak niż zgadywać.

Scenariusze WIBOR — test, którego nie zrobi Ci bank

Każda symulacja kredytu — moja, bankowa, każda — zakłada, że dzisiejszy WIBOR nie zmieni się przez cały okres spłaty. Inaczej się nie da, bo przyszłych stóp nie zna nikt. Tyle że kredyt bierzesz na 25–30 lat, a po okresie stałej stopy większość ofert przechodzi na oprocentowanie zmienne. Wariant „uproszczone (WIBOR stały)” pokazuje więc scenariusz przy zamrożonym WIBOR-ze — porównywalny między bankami, ale z definicji teoretyczny.

Dlatego dołożyłem prognozy historyczne: nakładają na Twój harmonogram prawdziwą, miesięczną historię WIBOR-u od lutego 2013 do dziś. Wersja optymistyczna gra ją w przód — długie lata tanich stóp, dołek pandemiczny, dopiero potem wzrosty. Pesymistyczna odtwarza ją od dziś wstecz, więc rata najpierw wspina się ku szczytowi 7,4% z 2022 roku. Przeliczam ją w rytmie resetów Twojego banku: co miesiąc przy WIBOR 1M, co trzy przy 3M, co sześć przy 6M.

To nie jest prognoza — to test zderzeniowy budżetu na scenariuszu, który już raz się wydarzył. Jeśli rata z wersji pesymistycznej nadal mieści się w Twoich możliwościach, masz bufor. Jeśli nie — lepiej wiedzieć to przed podpisaniem umowy niż po.

„Miesięcznie na start” i „docelowo” — skąd ta różnica

W części banków pierwsze lata kosztują więcej, niż sugeruje sama rata. ING i mBank doliczają obowiązkowe ubezpieczenie na życie przez pierwsze 3–5 lat, PKO BP pobiera składkę od salda przez cały okres, a przy stopie okresowo stałej po 5 latach oprocentowanie przechodzi na marżę plus WIBOR. Kolumna „miesięcznie na start” pokazuje pełny koszt pierwszego miesiąca, „miesięcznie docelowo” — to, co zostaje po wygaśnięciu składek czasowych.

Przy każdym banku znajdziesz też link „pokaż przebieg kosztu miesięcznego” — rozwija dokładną oś czasu: od którego do którego miesiąca płacisz ile. Ta jedna tabelka potrafi zmienić decyzję, bo bank najtańszy „docelowo” bywa najdroższy przez pierwsze trzy lata, kiedy budżet po zakupie mieszkania i tak jest najciaśniejszy.

FAQ — najczęściej zadawane pytania

Zacznij od zdolności kredytowej