Kredyt na mieszkanie pod wynajem w liczbach: 3 pokoje za 520 tys. zł, rata 2 899 zł i co zostaje po 10 latach [tabele]

Kredyty na mieszkania kupowane pod wynajem to część mojej pracy eksperta kredytowego i przy takich rozmowach zwykle słyszę pytanie „Czy najem spłaci ratę?”. Ogólne wyliczenia rentowności często niewiele tu pomagają, bo pomijają dźwignię, inflację i to, że część raty jest spłatą Twojego własnego długu. Dlatego wziąłem jedną konkretną ofertę z rynku i przeliczyłem ją w całości, od gotówki potrzebnej na start, przez czynsze i ratę, po kapitał zgromadzony po latach i bardzo zły rok.

Mieszkanie znalazłem w Poznaniu, na osiedlu Kopernika w dzielnicy Grunwald. Ma 63,6 m² i trzy osobne pokoje, kosztuje 520 tys. zł i wymaga generalnego remontu. Ogłoszenia sprawdzałem 8 września 2026 roku, więc część ofert mogła już zniknąć, a ceny trzeba traktować jako stan z tego dnia. Model zakłada wynajem każdego pokoju innej osobie, z opłatami po stronie najemców. Wszystkie liczby wynikają z założeń, które zbieram w ramce „Jak liczyłem”, i nie są rekomendacją zakupu konkretnego lokalu (który z resztą prawdopodobnie ma już nowego właściciela w momencie, gdy czytasz ten artykuł).

Dlaczego akurat trzy pokoje na osiedlu Kopernika?

Pomagałem klientowi znaleźć dobrą i bezpieczną nieruchomość. Pod uwagę braliśmy dwa miasta i Poznań akurat przegrał. To dobra okazja, ale znaleźliśmy lepszą. Niemniej jednak uznałem, że w związku z rezygnacją z tego konkretnego, mogę podzielić się z Wami case study z mojej pracy.

Lokal wybrałem metodą par ofert. Najpierw szukałem ogłoszeń pokoi jednoosobowych, a potem mieszkań trzypokojowych na sprzedaż w tej samej okolicy i w podobnym standardzie, tak żeby porównywać czynsz i cenę z tego samego miejsca. Na starszych osiedlach Grunwaldu sensowne trzy pokoje kosztowały wtedy około 470–530 tys. zł, a pokój około 800–1 000 zł miesięcznie. Na Wildzie za podobne czynsze trzeba było wyłożyć 550–600 tys. zł, a na Jeżycach częściej 600 tys. zł i więcej, przy pokojach za 900–1 100 zł.

O wyborze zdecydowała powierzchnia. Trzy pokoje na 63,6 m² to układ, w którym da się normalnie mieszkać, podczas gdy w części ofert trzy pokoje upchnięto na 43–50 m² (w jednej z nich dwa pokoje miały po około 8 m²). Metraż ma znaczenie także przy wynajmie, bo przy trzech lokatorach wspólna kuchnia i łazienka mogą szybko zrobić się ciasne. Osiedle Kopernika powstało w latach 1975–1984 z wielkiej płyty, a o tym, na ile lat projektowano takie budynki i czy blok przeżyje kredyt, możesz przeczytać w artykule o trwałości bloków z wielkiej płyty.

Ile gotówki potrzeba na start?

Na start potrzeba około 144 tys. zł gotówki, a z bezpiecznym zapasem około 180 tys. zł. Pierwsza kwota obejmuje własny udział w projekcie (120 tys. zł, czyli różnicę między 600 tys. zł a kredytem), podatek PCC, notariusza, prowizję pośrednika nieruchomości i koszty uruchomienia kredytu. W drugiej mieści się też poduszka na trudny rok, który liczę w dalszej części tekstu. Bank finansuje w tym wariancie 80% wartości projektu, czyli tyle, ile co do zasady dopuszcza Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego bez dodatkowego zabezpieczenia brakującego wkładu. Zazwyczaj tak właśnie radzę to rozegrać przy inwestycji w mieszkanie na wynajem, bo dzięki temu koszt kapitału jest mniejszy, a dzięki temu wyższy ROE. Nie tylko ROIem żyje człowiek, a przy modelu długoterminowym nie zakładamy spłat ani nadpłat, bo czynsze rosną, a rata stoi w miejscu.

PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% ceny, czyli w tym przypadku 10,4 tys. zł. Od 31 sierpnia 2023 roku nie płaci go osoba, która kupuje pierwsze mieszkanie i nie miała wcześniej mieszkania ani domu, ani udziału w nich (poza odziedziczonym udziałem do 50%), co opisuje rządowa strona o zakupie z rynku wtórnego bez PCC. Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził w wyroku z 23 czerwca 2026 r. (III FSK 525/25), że zwolnienie obejmuje też zakup udziału, na przykład gdy para kupuje mieszkanie na współwłasność. Osoba kupująca pod wynajem zazwyczaj ma już własne mieszkanie (mój klient z tego case’a też), dlatego w modelu PCC zostaje.

Taksa notarialna za samą umowę sprzedaży mieszkania wynosi przy tej cenie maksymalnie 1 425 zł netto, bo rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej przewiduje dla sprzedaży lokalu mieszkalnego połowę zwykłej stawki. Do tego dochodzą wypisy aktu, wnioski do księgi wieczystej z opłatami sądowymi i zwykle oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku, dlatego przyjąłem łącznie około 4 tys. zł. Jednorazowe koszty kredytu to w tej ofercie wycena nieruchomości i ubezpieczenie płatne z góry za pierwszy rok (łącznie 1 800 zł). Korzystamy też z usług pośrednika nieruchomości, któremu płacimy 1,5% ceny, czyli 7,8 tys. zł.

Najwięcej niewiadomych jest w remoncie. Poznańskie cenniki firm remontowych z 2026 roku podają 1 150–2 200 zł za metr remontu pod klucz, co dla 63,6 m² daje mniej więcej 73–140 tys. zł. Przyjąłem 80 tys. zł jako cel i 95 tys. zł jako twardy budżet z rezerwą, a powyżej 100 tys. zł wróciłbym do negocjacji ceny albo zrezygnował z zakupu. Przy takim budżecie nie ma miejsca na kuchnię za 30 tys. zł ani zabudowy na wymiar, bo to mieszkanie ma przede wszystkim przynosić czynsz z pokoi. Wycena 600 tys. zł po remoncie wydaje się przy tym ostrożna, skoro na tym samym osiedlu mieszkanie o powierzchni 54,85 m² po generalnym remoncie było wystawione za 625 tys. zł.

Ile mogą przynieść trzy pokoje?

Bazowo przyjąłem 950 zł za pokój, czyli 2 850 zł miesięcznie plus opłaty. Szacując, lepiej wziąć do obliczeń środek rynku niż jego górną granicę, nawet jeżeli mocno wierzysz w swoje możliwości. Pokoje na samym osiedlu Kopernika były 8 września wystawione za 800–1 150 zł, zależnie od metrażu i standardu. Po remoncie trzy pokoje różnej wielkości mogłyby kosztować na przykład 1 050, 950 i 850–900 zł, co daje podobną sumę. Wariant 850 zł za pokój traktuję jako scenariusz słaby i liczę go osobno.

Dla wyniku ważniejsze od samej stawki jest to, kto płaci opłaty. Czynsz administracyjny porównywalnych mieszkań o powierzchni 63,6 m² na tym osiedlu wynosił w ogłoszeniach od 950 do 1 200 zł miesięcznie, razem z wodą, ogrzewaniem i wywozem śmieci. Gdyby właściciel pokrywał go z czynszu najmu (przyjąłem, że po odjęciu wody zostaje mu około 750 zł miesięcznie), z 3 × 950 zł zostałoby po podatku, pustostanie i rezerwie około 1 570 zł miesięcznie. Gdy każdy najemca płaci 1/3 opłat administracyjnych i mediów, właścicielowi zostaje około 2 320 zł, czyli mniej więcej o 750 zł więcej.

Klient planuje trzy osobne umowy na pokoje, z czynszem, udziałem w opłatach i kaucją rzędu 1 500 zł. Pokoje zamykane na klucz, wspólny internet i umowy ustawione tak, żeby wymiana lokatorów przypadała na sierpień i wrzesień, pomagają utrzymać pustostan w granicach przyjętych w modelu 5%. Dla porównania całe takie mieszkanie na tym osiedlu było wystawione do wynajęcia za 2 000 zł plus 1 200 zł czynszu administracyjnego, czyli o kilkaset złotych taniej niż trzy pokoje osobno. Wynajem na pokoje wymaga za to więcej pracy przy zmianach lokatorów i rozliczaniu mediów.

Czy czynsze z trzech pokoi spłacą kredyt na mieszkanie pod wynajem?

Przy 950 zł za pokój najem po kosztach daje około 2 318 zł miesięcznie, a rata w pierwszych trzech latach wynosi średnio 2 896 zł, więc dopłacasz mniej więcej 580 zł miesięcznie. Od 37. miesiąca rata spada do 2 731 zł i dopłata maleje do około 413 zł. Pełną samospłacalność dałby dopiero czynsz około 1 180 zł za pokój w pierwszych latach i około 1 115–1 120 zł od 37. miesiąca.

Klientowi zaoferowałem ofertę kredytu na 480 tys. zł na 30 lat. Przez pierwsze trzy lata do raty doliczane jest obowiązkowe ubezpieczenie (na starcie około 168 zł miesięcznie, łącznie około 5,9 tys. zł), dlatego rata wynosi wtedy od 2 899 do 2 893 zł. Od 37. miesiąca, gdy ubezpieczenie się kończy, rata spada do 2 731 zł i tak zostaje do końca spłaty. Sama rata kredytu odpowiada oprocentowaniu około 5,5% rocznie, a suma wszystkich rat razem z ubezpieczeniem (całkowita kwota do spłaty bez opłat poza ratą) to około 989 tys. zł.

W kolumnie „najem po kosztach” odjąłem od czynszu z trzech pokoi 5% pustostanu, ryczałt 8,5%, rezerwę na naprawy i wymianę wyposażenia (4% czynszu) oraz 550 zł rocznie na ubezpieczenie i podatek od nieruchomości. Różnica między 850 a 1 050 zł za pokój zmienia miesięczny wynik o prawie 500 zł, więc wycena pokoi po remoncie ma tu większe znaczenie niż kilka tysięcy złotych w cenie zakupu.

Ile możesz pożyczyć na wymarzone mieszkanie?

W mniej niż minutę dowiesz się, jaką masz zdolność kredytową – bez wychodzenia z domu i bez wpływu na Twoją historię w BIK.

Sprawdź swoją zdolność kredytową

Dlaczego dopłata do raty nie jest stratą?

Bo część raty spłaca Twój własny dług. Gdy rozłożymy pierwszą ratę (2 899 zł) na części, w moim przeliczeniu około 2 207 zł to odsetki, około 524 zł spłata kapitału, a około 168 zł ubezpieczenie. Przez cały pierwszy rok na kapitał idzie około 6,4 tys. zł (średnio około 537 zł miesięcznie), więc dopłata rzędu 580 zł jest niemal równa kwocie, o którą co miesiąc maleje Twój dług. Najem pokrywa w całości odsetki, a Twoja dopłata idzie w praktyce na spłatę kapitału i część ubezpieczenia. Jak rata dzieli się na odsetki i kapitał przez cały okres spłaty, możesz zobaczyć w porównaniu raty kredytu z kosztem najmu.

*

Na korzyść właściciela działa też inflacja. Jeżeli założymy, że inflacja Rata od 4. roku jest nominalnie stała, a czynsze mogą rosnąć razem z cenami. Przy inflacji 2,5% rocznie rata 2 731 zł będzie po 10 latach warta tyle, co dzisiejsze około 2 190 zł, a po 20 latach około 1 710 zł. Czynsz za pokój indeksowany o inflację rośnie w tym czasie z 950 do około 1 190 zł w 10. roku i 1 520 zł w 20. roku, choć w dzisiejszych pieniądzach to wciąż te same 950 zł. Model zakłada więc tylko, że najem nadąża za inflacją.

Przy takich założeniach najem przechodzi na plus w 8. roku, a suma dopłat sięga najwyżej około 25 tys. zł (po 7 latach). Nadwyżki z kolejnych lat pokrywają wcześniejsze dopłaty mniej więcej w 15. roku, a po 20 latach suma nadwyżek przewyższa sumę dopłat o około 51 tys. zł. Przy starcie od 850 zł za pokój nadwyżka pojawia się dopiero w 13. roku, przy 990 zł w 6. roku, a przy 1 050 zł już w 4. roku. Sto złotych różnicy w czynszu za pokój przesuwa więc moment wyjścia na plus o kilka lat.

Dlaczego czynsze rosną, a rata kredytu nie, skoro jest to oprocentowanie zmienne? Otóż inflacja na poziomie 2,5% to inflacja w celu inflacyjnym NBP, a więc nie daje powodów do zmian stóp procentowych, WIBOR (lub POLSTR czy jakikolwiek inny wskaźnik referencyjny) byłby więc też na stałym poziomie. Efektem byłaby niezmienna rata kredytu, no a czynsz będzie rósł razem z inflacją.

Co jest Twoje po 5, 10 i 20 latach?

Twój majątek w tym mieszkaniu to po prostu jego wartość minus saldo kredytu. Na starcie to 120 tys. zł (20% wartości), po 10 latach około 372 tys. zł (prawie połowa wartości), a po 20 latach około 732 tys. zł. Przyjąłem przy tym, że mieszkanie drożeje tylko o inflację, czyli w dzisiejszych pieniądzach jest warte cały czas tyle samo (a to założenie bardzo bezpieczne, bo czynsze zwykle rosną bardziej niż inflacja). Przyrost kapitału bierze się więc głównie ze spłacanego długu, który w dużej części pokrywa najem.

Gdyby ceny mieszkań rosły szybciej niż inflacja, wynik byłby wyraźnie lepszy. Przy wzroście wartości o 3,5% rocznie (inflacja plus 1 punkt procentowy) mieszkanie byłoby po 10 latach warte około 846 tys. zł, a Twój kapitał wynosiłby około 450 tys. zł. Przy 4,5% rocznie byłoby to odpowiednio około 932 tys. zł i 535 tys. zł. Takich wzrostów nie wpisuję jednak do scenariusza bazowego, bo nikt nie wie, jak zachowa się rynek mieszkań przez najbliższą dekadę, więc lepiej trzymać się ostrożnych scenariuszy.

Jaką stopę zwrotu daje własny kapitał?

Stopa zwrotu z własnych pieniędzy wynosi w tym scenariuszu około 8,5% rocznie, mimo że mieszkanie nie drożeje ponad inflację. Na wejściu wydajesz około 144 tys. zł, a w najgorszym momencie dopłaty do raty sumują się do około 25 tys. zł, więc najwyżej angażujesz około 169 tys. zł. Za te pieniądze kontrolujesz mieszkanie warte 600 tys. zł, czyli 3,5 razy więcej. Po 10 latach suma Twoich wpłat to około 165 tys. zł, a kapitał w mieszkaniu wynosi około 372 tys. zł.

ROI (zwrot z inwestycji) pokazuje, ile rocznie przynosi całe mieszkanie kupione za gotówkę, a ROE (zwrot z kapitału własnego) to zysk z Twoich własnych pieniędzy, gdy resztę finansuje bank. Przy zakupie za gotówkę mieszkanie z remontem i wszystkimi opłatami kosztowałoby około 622 tys. zł, a najem po kosztach daje 27 810 zł rocznie, czyli ROI wynosi około 4,5%. Przy kredycie na 80% wartości wkładasz 144 tys. zł, ale z dochodu z najmu trzeba najpierw zapłacić odsetki i ubezpieczenie. ROE liczę w trzech wariantach, bo przy kredycie część zysku zmniejsza dług albo zwiększa wartość mieszkania i trafia do Twojej kieszeni dopiero przy sprzedaży.

Bieżące ROE jest w pierwszym roku lekko ujemne, bo kredyt kosztuje około 5,5% rocznie, a najem przynosi około 4,5% wartości inwestycji. W 4. roku, gdy rata nie zawiera już ubezpieczenia, a czynsze rosną z inflacją, bieżące ROE wynosi już około 3,4%, a ze spłatą kapitału około 8,7%. Kredyt podnosi więc zwrot z Twoich pieniędzy głównie przez spłatę długu i wzrost wartości mieszkania, który liczy się od kwoty ponad czterokrotnie większej niż Twoja gotówka. Gdyby ceny mieszkań w ogóle nie rosły (także nominalnie), IRR po 10 latach spadłby do około 2,2%, więc wynik tej inwestycji zależy od założenia, że mieszkanie drożeje co najmniej o inflację.

Dźwignia działa jednak w obie strony i przy spadku czynszów albo cen szybciej obniża wynik niż przy zakupie za gotówkę. W żadnej z tych liczb nie ma też wyceny Twojego czasu na obsługę trzech najemców. Jak taki najem wypada na tle akcji dywidendowych, obligacji czy ETF-ów, możesz przeczytać w przeglądzie sposobów na dochód pasywny. Samą metodę oceny, kiedy zakup mieszkania jest dobrą inwestycją, a kiedy nie, opiszę w osobnym rozdziale Podręcznika.

Co się stanie w złym roku?

W bardzo złym roku trzeba się liczyć z dopłatą rzędu 26 tys. zł. Taki rok policzyłem celowo pesymistycznie, z czynszem 850 zł za pokój, 10% pustostanu i jednorazową awarią lub remontem za 15 tys. zł, przy racie nadal około 2 900 zł. Najem po kosztach dałby wtedy około 23,4 tys. zł, a raty pochłonęłyby około 34,8 tys. zł, więc z własnej kieszeni trzeba by dołożyć około 11,4 tys. zł plus koszt awarii. Ten wariant służy mi do ustalenia wielkości rezerwy gotówkowej.

Osobnym ryzykiem jest oprocentowanie, bo symulacja zakłada stałe stopy przez 30 lat. Gdyby od 4. roku oprocentowanie wzrosło o 2 punkty procentowe, rata wzrosłaby z 2 731 do około 3 318 zł, a miesięczna dopłata przy 950 zł za pokój z około 230 do około 820 zł. Część kredytobiorców ogranicza to ryzyko, wybierając oprocentowanie stałe na pierwsze lata, ale wtedy rata zależy od stawki z dnia podpisania umowy, a po zakończeniu okresu stałego znów może się zmienić. Bank i tak sprawdza zdolność kredytową z buforem na wzrost stóp. Przy zakupie pod wynajem warto jednak, żeby rata wyższa o kilkaset złotych mieściła się w Twoim budżecie także wtedy, gdy przez kilka miesięcy nie ma najemców.

Cztery warunki zakupu i moment wyjścia

Przy tych założeniach kupiłbym to mieszkanie tylko wtedy, gdyby jednocześnie zgadzały się cena, koszt remontu, czynsze i zapas gotówki. Jeżeli zakup wyjdzie 550 tys. zł, remont 120 tys. zł, a pokoje pójdą po 850 zł, to jest to już zupełnie inna inwestycja i liczby trzeba policzyć od nowa. Zza biurka nie sprawdzisz przy tym faktycznego rozliczenia czynszu administracyjnego tego lokalu, wymiarów pokoi ani kosztorysu ekipy, który powstaje dopiero po oględzinach. Te sprawy warto wyjaśnić przed podpisaniem umowy przedwstępnej, bo każda z nich może zmienić miesięczny wynik o kilkaset złotych.

Wyjście z inwestycji warto zaplanować pod podatek. Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat, licząc od końca roku zakupu, oznacza 19% podatku od dochodu, chyba że pieniądze pójdą na własne cele mieszkaniowe (zasady opisuje serwis podatki.gov.pl w części o zbyciu nieruchomości). Przy zakupie w 2026 roku termin mija z końcem 2031 roku, więc sprzedaż bez tego podatku jest możliwa od 1 stycznia 2032 roku. Naturalnymi momentami wyjścia są więc rok 2032, a potem okolice 10. i 15. roku, gdy po sprzedaży i spłacie banku zostaje odpowiednio około 356 tys. zł i 518 tys. zł.

Ten sam model można przyłożyć do innego mieszkania, ale liczby trzeba wtedy podstawić od nowa, zaczynając od zdolności kredytowej i wyceny banku. W banku taki zakup przechodzi zwykle jako kredyt hipoteczny na zakup i remont, z wartością ustalaną w operacie dla stanu po pracach, a część remontowa bywa wypłacana w transzach. Przy wniosku warto od razu powiedzieć, że mieszkanie będzie wynajmowane, bo część banków ma osobne zasady dla lokali kupowanych pod wynajem. Jeśli rozważasz podobną transakcję, mogę przejść z Tobą przez liczby konkretnej oferty, od zdolności po kredyt na zakup i remont w jednym wniosku, zanim podpiszesz umowę przedwstępną.

Stan prawny na październik 2026

Zastrzeżenie. Tekst ma charakter informacyjny i edukacyjny, nie jest poradą inwestycyjną, kredytową ani podatkową. Symulacja opiera się na ogłoszeniach i harmonogramie rat z 8 września 2026 r. oraz na jawnych założeniach (stałe oprocentowanie, inflacja 2,5%, czynsze i ceny rosnące razem z inflacją) i nie jest prognozą rynku. Wynik konkretnej transakcji zależy od ceny, kosztu remontu, oferty banku i zmian stóp procentowych. Przed decyzją warto policzyć własny wariant i omówić finansowanie z ekspertem kredytowym.