Kredyty frankowe nie były masową „zachcianką na tanią ratę”, tylko skutkiem połączenia różnicy stóp procentowych, konstrukcji liczenia zdolności, presji rynku mieszkaniowego i sprzedaży, przy zbyt słabej ochronie konsumenta.
Jeśli chcesz zrozumieć czemu ludzie brali kredyt we frankach, wyrzuć z głowy obrazek: „Polacy chcieli przycwaniaczyć i zarobić na walucie”. Dla większości to nie była gra na kurs, tylko gra o mieszkanie. W tamtym czasie rynek mówił brutalnie: albo kupujesz teraz, albo za rok będzie drożej i już nie doskoczysz. A banki mówiły: w złotówkach nie masz zdolności, w CHF masz.
W praktyce decyzja bardzo często nie wyglądała jak wybór między dwoma równorzędnymi kredytami, tylko jak wybór między: „mam mieszkanie” a „nie mam mieszkania”. Niższa rata była magnesem, ale jeszcze większym magnesem była pozytywna decyzja kredytowa, która w PLN potrafiła nie przyjść wcale.
„Tani frank” to nie slogan. To była realna różnica w stopach i realna różnica w racie
Pierwszy motor popularności CHF był banalny: koszt pieniądza w Szwajcarii był wyraźnie niższy niż w Polsce. Kredyty frankowe opierały się o stopę LIBOR CHF, a złotowe o WIBOR. Różnice rzędu kilku punktów procentowych w oprocentowaniu wprost przekładały się na setki złotych różnicy w racie przy typowej hipotece na 25–30 lat.
I tu pojawia się psychologiczny haczyk: człowiek nie kupuje „całkowitego kosztu kredytu w scenariuszach”, tylko kupuje miesięczną ratę. Rata to jest ten komunikat, który trafia do człowieka. Jeśli jedno rozwiązanie daje ratę „do udźwignięcia”, a drugie ratę, po której zostaje Ci 700 zł na życie dla rodziny, to nawet rozsądna osoba ma poczucie, że „wybiera mniejsze zło”.
To jest element, o którym mało kto mówi uczciwie, a on dużo wyjaśnia: w tamtym czasie konstrukcja liczenia zdolności sprzyjała kredytom walutowym. Niższa rata startowa (z niższego oprocentowania) oznaczała, że w modelach bankowych mieściłeś się w limitach obciążeń dochodu. I nagle ten sam klient, z tym samym dochodem, „magicznie” miał zdolność na dużo wyższą kwotę – ale pod warunkiem waluty.
W efekcie część osób nie tyle wybrała franka, co została do niego dopchnięta mechaniką systemu: ceny mieszkań rosły, a bank dla kredytu w PLN mówił „nie”, ale za to w CHF się da.
Ile możesz pożyczyć na wymarzone mieszkanie?
W mniej niż minutę dowiesz się, jaką masz zdolność kredytową – bez wychodzenia z domu i bez wpływu na Twoją historię w BIK.
Sprzedaż, narracja bezpieczeństwa i rozmyte ryzyko
Do tego dochodzi sprzedaż i język, którym ten produkt był opakowany. Frank był przedstawiany jako waluta stabilna, „bezpieczna przystań”, a kredyt jako najtańszy na rynku. W sprzedaży wygrywa ten, kto potrafi zredukować skomplikowaną decyzję do jednego parametru. Tym parametrem była rata na starcie.
A ryzyko? Było gdzieś w tle, często w formie oświadczeń i ogólników. Papierków do podpisania. Problem w tym, że ryzyko kursowe ma jedną paskudną cechę: nie ma sufitu. Kurs może wzrosnąć o 20%, 50%, 100% – i produkt nadal „działa”, tylko że działa już przeciwko kredytobiorcy. Bez porządnych symulacji i bez realnego „stress testu” na budżecie domowym człowiek podejmuje decyzję, której nie czuje jako ryzykownej, bo nikt mu jej nie pokazuje w liczbach, które mogłyby otrzeźwić.
Dlaczego państwo i nadzór tego nie uciął wcześniej?
W idealnym świecie nadzór działa jak barierka na zakręcie: nie odbiera wolności, tylko nie pozwala wypaść z drogi, gdy jedziesz za szybko. W tym przypadku barierka była, ale miała dziury. Pojawiały się rekomendacje dotyczące kredytów hipotecznych, które miały ograniczać ryzyko walutowe (np. wymóg przedstawiania najpierw oferty w PLN czy buforów przy liczeniu zdolności), ale rynek potrafił znaleźć sposoby, żeby ich skuteczność była ograniczona.
Dodatkowo działał mechanizm konkurencji branży bankowej: jeśli jeden podmiot na rynku utrzymuje luźniejsze podejście do walut, reszta ma pokusę, by „nie zostać w tyle”, bo inaczej traci sprzedaż. Efekt jest taki, że standardy nie rosną, tylko potrafią się obniżać – wyścig na dół, tylko opakowany w hasło „lepsza oferta”.
Ukryty koszt, czyli dlaczego produkt wyglądał tanio, chociaż nie był
Są dwa poziomy „taniego kredytu„. Pierwszy to oprocentowanie. Drugi to to, co w praktyce dzieje się na kursie i rozliczeniu. W kredytach CHF dużą rolę odgrywał spread walutowy i mechanizm tabel kursowych – czyli różnica między kursem „wypłaty” i „spłaty” oraz sposób ustalania tych kursów przez bank. To mogło być realnym kosztem, którego klient nie czuł w ofercie tak jak marży czy prowizji, bo był zaszyty w mechanice przeliczeń.
Nawet gdyby ktoś był uważny i czytał umowę, mógł nie zrozumieć konsekwencji, bo kredyt hipoteczny to nie jest prosty produkt, a zwłaszcza denominowany w innej walucie. To jest w końcu dług w obcej walucie na zakup aktywa w złotówkach. Jeśli zarabiasz w PLN i masz nieruchomość wycenianą w PLN, a dług w CHF – to masz wbudowane niedopasowanie walutowe. Z automatu stajesz się inwestorem walutowym obracającym ogromnymi środkami. I to niedopasowanie potrafi zrobić z człowieka „więźnia mieszkania”, gdy wartość zadłużenia po wzroście kursu robi się niebezpiecznie wysoka względem wartości nieruchomości.
Psychologia tłumu: „wszyscy tak robili”, więc ja też
Nie docenia się społecznego elementu tej historii. Jeśli Twoi znajomi biorą kredyty w CHF i przez pierwsze miesiące czy lata płacą niższe raty, to Twój mózg dostaje sygnał: to działa, to jest mądre. To jest klasyczny społeczny dowód słuszności. A jeśli ktoś bierze w PLN i płaci więcej, bywa postrzegany jako przesadnie ostrożny, „przepłacający”.
Do tego dochodzi klimat epoki: optymizm po wejściu do UE, rosnące wynagrodzenia, wiara, że „złoty będzie się umacniał, bo gonimy Zachód”. W takim otoczeniu ryzyko walutowe nie wydaje się groźne – jest „mało prawdopodobną ciekawostką”. A człowiek ma to do siebie, że ryzyko odległe i abstrakcyjne zbywa wzruszeniem ramion.
Kryzys obniżył stopy i zamazał problem
Jest jeszcze jeden twist, który wyjaśnia, czemu temat nie wybuchł od razu. Po globalnym kryzysie stopy w Szwajcarii mocno spadały, a LIBOR CHF zbliżał się do zera, później nawet schodził w okolice wartości ujemnych. To powodowało, że część wzrostu raty wynikającej z kursu była „amortyzowana” spadkiem oprocentowania. Czyli ktoś widział, że kurs rośnie, ale rata nie rośnie aż tak dramatycznie jak mogłaby.
To działało jak środek przeciwbólowy: problem był, ale nie bolał wystarczająco mocno, żeby wywołać panikę od razu. A im dłużej sytuacja wygląda w miarę, tym trudniej mentalnie było przyjąć, że jednak siedzi się na tykającej bombie.
Lekcje, które warto pamiętać przy każdej hipotece
Pierwsza lekcja: jeśli produkt „nagle” zwiększa Twoją zdolność i sprawia, że stać Cię na więcej, to zatrzymaj się i zapytaj: co dokładnie bierzesz na siebie, żeby ta zdolność się pojawiła? W CHF płaciłeś niższą ratą startową, ale w zamian brałeś na siebie nieograniczone ryzyko kursowe. Mechanizm „tańszej raty na wejściu” potrafi być przebraniem dla ryzyka, które ujawnia się dopiero po latach.
Druga lekcja: ryzyko, którego nie umiesz policzyć na kartce, zwykle nie znika. Przy hipotece nie wystarczy przeanalizować tego, czy dasz radę dziś. Trzeba zadać pytanie: czy dasz radę, jeśli wzrośnie kurs, wzrosną stopy, spadną dochody, pojawi się dziecko, zmieni się praca, czy nastąpi jakaś tragedia? Jeśli bank lub pośrednik kredytowy nie robi z Tobą sensownej symulacji kilku scenariuszy, to nie dlatego, że to niepotrzebne, tylko dlatego, że to utrudnia sprzedaż.
Trzecia lekcja: system lubi przerzucać konsekwencje na klienta. Biznes nie lubi ryzyka, bo ryzyko nie jest znane. Trudno je przewidzieć. W kredytach frankowych świetnie było widać asymetrię: instytucja miała produkt, procedury, prawników i tabelę kursową, a klient miał zaufanie i wiarę, że skoro bank daje, to jest to jakoś sensownie uregulowane. Dlatego dziś, niezależnie od tego, czy bierzesz hipotekę, refinansujesz, czy myślisz o nadpłatach – najbardziej opłacalna umiejętność to nie polowanie na najniższą ratę, tylko dokładne przemyślenie wszystkich aspektów kredytu, jakie niesie on dla Ciebie i Twojej rodziny, zarówno dzisiaj jak i w przyszłości.
Jak podejmować decyzje bez presji?
W dyskusjach o frankach ludzie często chcą jednego prostego werdyktu: „czyja wina?”. Tylko że to pytanie mało Ci daje w prywatnym życiu finansowym, bo nie cofa czasu. Dużo ważniejsze jest pytanie: jak nie podejmować decyzji mieszkaniowych w trybie paniki i presji społecznej. Bo presja zawsze znajdzie sobie nowy temat: raz to waluta, raz „zmienna stopa jest zawsze najlepsza”, innym razem „bierz na 35 lat „.
Jeśli coś mam Ci zostawić po tym tekście, to tę myśl: kredyt hipoteczny to nie konkurs na spryt, tylko projekt na lata. A projekty na lata robi się spokojem, symulacją scenariuszy i świadomością, gdzie jest ryzyko – nawet jeśli przez pierwsze 12 miesięcy wygląda, jakby go nie było.
Jeśli chcesz, mogę pomóc Ci przejść przez Twoją sytuację „po ludzku”, bez bankowej mgły, żebyś wiedział(a), na czym stoisz. Kontaktując się ze mną gwarantuję, że otrzymasz prawdziwe wsparcie w procesie uzyskiwania kredytu hipotecznego: porównanie opcji, policzenie scenariuszy i dobranie konstrukcji do Twojego życia, nie do tabelki.