W ostatnich latach rynek mieszkaniowy w Polsce przyciąga uwagę zarówno osób kupujących pierwsze lokum, jak i inwestorów szukających bezpiecznej przystani dla oszczędności. Media co chwilę donoszą o rosnących cenach, ale pojawiają się też głosy, że boom się skończył i ceny zaczynają spadać. Czy nieruchomości tanieją, czy może tylko wyhamowują wzrosty? Aby odpowiedzieć na to pytanie, musimy spojrzeć na dane, zrozumieć mechanizmy rządzące rynkiem i… zastanowić się nad własnymi planami.
W artykule przyjrzymy się aktualnym tendencjom cenowym, analizując raporty Narodowego Banku Polskiego (NBP) oraz opracowania Polskiego Instytutu Ekonomicznego. Zastanowimy się, co może wydarzyć się w kolejnych latach oraz jak przygotować się na zmiany. Jeśli interesuje Cię finansowa samodzielność, warto też sięgnąć do kompleksowego przewodnika po finansach osobistych, który pomoże uporządkować domowy budżet przed podjęciem decyzji o znacznych wydatkach.
Co kształtuje ceny nieruchomości?
Rynek mieszkań nie jest oderwany od rzeczywistości gospodarczej. Na wysokość ceny metra kwadratowego wpływają zarówno czynniki makroekonomiczne, jak i bardziej prozaiczne decyzje gospodarstw domowych. Zanim sprawdzimy, czy nieruchomości tanieją, zobaczmy, jakie siły działają w tle.
Popyt zależy przede wszystkim od możliwości nabywczych Polaków. Wzrost wynagrodzeń i dostęp do kredytów hipotecznych zwiększają liczbę chętnych do zakupu, natomiast wysoka inflacja i stopy procentowe – jak obecne 5,00% głównej stopy NBP (czyli stopy referencyjnej) – ograniczają zdolność kredytową i hamują zapędy zakupowe. Po stronie podaży liczy się liczba rozpoczętych budów i dostępna oferta deweloperów; w ostatnich kwartałach liczba nowych projektów była wysoka, co oznacza, że w latach 2025–2026 na rynku pojawi się więcej mieszkań.
Nie można zapominać o czynnikach strukturalnych. Polska wciąż ma jedną z niższych liczb mieszkań na tysiąc mieszkańców w regionie, a istniejące lokale bywają przeludnione. Ten deficyt sprawia, że w długim horyzoncie ceny nieruchomości mają naturalną tendencję do wzrostu. Na bieżące wahania wpływają jednak programy rządowe – np. wygaszony w 2024 r. „Bezpieczny Kredyt 2%” zwiększył popyt w 2023 r., a jego zakończenie przyczyniło się do schłodzenia rynku.
- Popyt: dochody, polityka kredytowa banków, programy wspierające zakup mieszkań.
- Podaż: liczba nowych budów, dostępne mieszkania z rynku wtórnego, koszty materiałów budowlanych.
- Makroekonomia: inflacja, stopy procentowe, ogólna kondycja gospodarki.
- Czynniki strukturalne: deficyt mieszkań, demografia, urbanizacja.
Czy nieruchomości tanieją? Dane z IV kwartału 2024 i I kwartału 2025
Rok 2024 był okresem dynamicznego wzrostu cen. Raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE – źródło) pokazuje, że w 17 największych miastach ceny na rynku pierwotnym i wtórnym rosły w tempie około 11 proc. rok do roku. To nadal dużo, ale dynamika spadała: w III kwartale wzrosty oscylowały wokół 15 proc., a w II kwartale sięgały 20 proc.. Innymi słowy, w końcówce 2024 r. rynek wszedł w fazę wyraźnego wyhamowania.
Co ciekawe, w dwóch najdroższych miastach – Warszawie i Krakowie – ceny w IV kwartale 2024 r. były niższe niż w II kwartale. Z raportu wynika również, że liczba nowych ofert sprzedaży spadała drugi kwartał z rzędu, choć pozostawała wyższa niż w latach 2022–2023. Na rynku najmu ceny były stabilne; średnia stawka w siedmiu największych miastach wzrosła o zaledwie 1,5 proc. rok do roku.
Prawdziwe przełamanie nastąpiło na początku 2025 r. Według danych NBP (źródło), w pierwszym kwartale 2025 r. transakcyjne ceny mieszkań w większości analizowanych miast spadły w porównaniu z ostatnim kwartałem 2024 r. Największy kwartalny spadek zanotowano w Gdańsku – o 6,7 proc., podczas gdy w Warszawie ceny spadły o 3 proc., we Wrocławiu i Gdyni o 2,1 proc., w Poznaniu o 1 proc., a w Krakowie o 0,9 proc.. Łódź była wyjątkiem z niewielkim wzrostem (2,7 proc.).
Dlatego odpowiedź na pytanie „czy nieruchomości tanieją?” brzmi: w skali kraju ceny wciąż są wyższe niż rok wcześniej, ale w części miast widać pierwsze kwartalne spadki. To nie koniec świata dla rynku, raczej sygnał, że po latach dynamicznych wzrostów nadchodzi okres korekty.
Ile możesz pożyczyć na wymarzone mieszkanie?
W mniej niż minutę dowiesz się, jaką masz zdolność kredytową – bez wychodzenia z domu i bez wpływu na Twoją historię w BIK.
Prognozy na lata 2025–2026
Ekonomiści Banku Pekao w analizie z lutego 2025 r. (źródło) podkreślają, że spadki ofertowych cen w siedmiu największych aglomeracjach są pierwszym takim przypadkiem od siedmiu lat. Wyniosły one średnio 0,5 proc. kwartał do kwartału, czyli około 68 zł za metr kwadratowy. W swojej prognozie odróżniają „cykliczne schłodzenie” wywołane wysokimi stopami procentowymi od rzekomego pęknięcia bańki. Ich model ekonometryczny zakłada, że pierwsze wyraźne spadki transakcyjne pojawią się w drugim kwartale 2025 r. (ok. –0,9 proc. kw./kw.), a w ujęciu rocznym dopiero w drugiej połowie roku.
Korekty mają potrwać do połowy 2026 r., ale w horyzoncie całej prognozy (do końca 2026 r.) skumulowany wzrost cen wyniesie ok. 0,5 proc.. Innymi słowy, analitycy spodziewają się niewielkich obniżek, po których rynek ponownie wróci na ścieżkę wzrostu. Wzrost podaży w latach 2025–2026 będzie dodatkowym czynnikiem obniżającym ceny, ale trzeba pamiętać, że deficyt mieszkań i rosnące wynagrodzenia pozostaną ważnymi siłami prowzrostowymi.
Jak te prognozy mają się do pytań o to, czy nieruchomości tanieją w długim terminie? Odpowiedź jest podobna do poprzedniej: w najbliższych kwartałach możliwe są korekty, szczególnie w miastach, gdzie ceny najbardziej wystrzeliły. Nie jest to jednak zmiana trendu długoterminowego. Brak podaży, wysokie koszty budowy i rosnąca populacja dużych miast sugerują, że w perspektywie kilku lat powrócimy do umiarkowanych wzrostów.
Czy warto kupować teraz, czy czekać?
Decyzja o zakupie mieszkania jest bardziej złożona niż proste śledzenie wykresów cen. Nawet jeśli w kolejnych kwartałach zobaczymy spadki, mogą one okazać się niewielkie w porównaniu z korzyściami z posiadania własnego lokum. Warto też wziąć pod uwagę stopy procentowe. Obecnie główna stopa NBP wynosi 5 proc., ale możliwe są obniżki w 2026 r., co wpłynęłoby na raty kredytów hipotecznych.
W praktyce najlepszy moment na zakup to ten, w którym jesteś finansowo przygotowany/przygotowana. Oznacza to stabilne dochody, oszczędności na wkład własny (zazwyczaj 10–20 proc. wartości nieruchomości) i świadome podejście do kredytu. Jeżeli czekasz na znaczące spadki, weź pod uwagę, że prognozowana korekta może wynieść kilka procent. Z drugiej strony, dłuższe zwlekanie oznacza korzystanie z wynajmu, a czynsze w dużych miastach są stabilne lub rosną.
Zakup mieszkania to także kwestia komfortu psychicznego. Własne lokum daje poczucie bezpieczeństwa i niezależności. Jeżeli Twój budżet domowy jest zdrowy, a rata kredytu nie przekracza 30 proc. dochodu gospodarstwa, brak spektakularnych spadków cen nie powinien zniechęcać do zakupu.
Jak przygotować się na zmiany na rynku?
Niezależnie od tego, czy planujesz kupno w najbliższych miesiącach, czy wolisz poczekać, warto zadbać o finansowe fundamenty. Oto kilka kroków, które pozwolą Ci bezpiecznie przejść przez okres korekty i skorzystać z nadarzających się okazji.
- Stwórz poduszkę bezpieczeństwa. Zanim zaciągniesz kredyt, zgromadź co najmniej oszczędności w wysokości trzymiesięcznych (a najlepiej sześciomiesięcznych) kosztów życia. Dzięki temu niespodziewane wydatki nie wymuszą sprzedaży mieszkania w niekorzystnym momencie.
- Popraw zdolność kredytową. Spłać drobne długi, ogranicz limity na kartach i zadbaj o stabilne dochody. Banki zwracają uwagę na historię kredytową i stosunek zadłużenia do zarobków.
- Zastanów się nad lokalizacją. Spadki cen mogą być nierównomierne. W miastach z dużym popytem (Warszawa, Kraków) korekta może być mniejsza niż w regionach o słabszym rynku pracy.
- Rozważ różne scenariusze. Jeśli kupujesz inwestycyjnie, policz, czy wynajem pokryje ratę kredytu. Pamiętaj, że cykliczne wahania są naturalne, więc nie warto panikować przy krótkotrwałych spadkach.
- Myśl długoterminowo. Nieruchomość to inwestycja na dekady. Przewidywane spadki kilku procent w perspektywie roku czy dwóch nie powinny determinować całej strategii finansowej.
Podsumowanie – co dalej z cenami mieszkań?
Odpowiedź na pytanie „czy nieruchomości tanieją” wymaga zrozumienia kontekstu. Dane z końcówki 2024 r. i początku 2025 r. pokazują spowolnienie dynamiki wzrostu i pierwsze kwartalne spadki w kilku dużych miastach. Prognozy bankowych analityków sugerują, że korekta będzie łagodna i potrwa do 2026 r., po czym rynek powróci do umiarkowanych wzrostów.
Dla Ciebie, jako osoby podejmującej decyzję o zakupie, najważniejsza jest jednak sytuacja osobista. Stabilne finanse, dobrze dobrany kredyt i spokojna analiza potrzeb są ważniejsze niż krótkotrwałe wahania cen. Pamiętaj też, że rynek nieruchomości to maraton, a nie sprint – przewidziane spadki nie oznaczają załamania, a jedynie chwilę oddechu po latach szybkiego wzrostu. Korzystaj z tej wiedzy, planuj mądrze i nie bój się podejmować świadomych decyzji.